La spéculation immobilière pose des problèmes graves de déséquilibres de l'économie chinoise.

Les villes chinoises, notamment de second et troisième rang, se sont engagées depuis des décennies dans des projets d'urbanisation toujours plus audacieux jusqu'à être complètement déconnectées de la demande. Ces villes sont des foyers de spéculation immobilière où les officiels locaux cherchent par tous les moyens à attirer de grosses entreprises ainsi qu'une population aisée primordiales pour survivre, augmenter leurs revenus et atteindre des objectifs de croissance décidés lors des différents plans quinquennaux chinois.

Les revenus immobiliers des villes, qui représentent 14% du PIB en 2014, sont un des piliers de l'économie chinoise, mais ce secteur est également une épée de Damoclès pesant sur le pays, dans la mesure où la majorité des municipalités chinoises sont surendettées par ces projets insensés. 

La multiplication prévisible des villes fantômes est donc un risque majeur pour la Chine de voir nombre de ses villes faire littéralement faillite. 

Le journal hongkongais South China Morning Post (SCMP) nous propose ainsi une cartographie interactive très intéressante des prévisions de futures villes fantômes en Chine [Voir l'article directement : Where is China's next wave of empty new towns ].

Cette cartographie s'appuie sur la base de calcul de prédiction des naissances de ces futures villes fantômes de l'économiste Chen Qin qui se présente comme suit :

-> Ratio entre [(offre de nouveaux logements à 5 ans) - (Demande de nouveaux logements à 5 ans)] / Nombre existant de biens immobiliers occupés

Où "L'offre de nouveaux logements à 5 ans" = (Total des ventes de terrains de 2009 à 2014) X (ratio moyen d'étages égal à 2 en Chine)

Et où "La demande de nouveaux logements à 5 ans" = (Demande créée par exode rural local) +(migration d'autres régions ou provinces) + (Besoin créé par les mariages)

Ces éléments ont donc permis aux journalistes du SCMP  de nous présenter une analyse sur les zones à risque de la spéculation immobilière chinoise d'ici 2020, en basant les couleurs de la carte ci-dessous sur un indicateur de démolition afin de rendre ces données plus visuelles :

Sans surprise, le Nord-Est de la Chine est le plus représenté sur cette carte. L'économie de cette région basée sur les industries lourdes, les mines et l'agriculture manque de variété d'emplois, ce qui limite l'afflux d'une population nouvelle mais n'empêche pas les gouvernements locaux d'entreprendre des programmes immobiliers d'envergure pour les années à venir.

Les villes de Mongolie-Intérieure connaissent une situation de spéculation particulièrement critique [Voir les vidéos de la ville fantôme d'Ordos sur l'article du SCMP].

J'ai pu remarquer personnellement dans la ville de Wuhu (ville de troisième rang de la province de l'Anhui - Photo ci-contre), pour laquelle j'ai une affinité particulière, cette folie constructrice et ces villes champignons qui jaillissent de nulle part. La cartographie ci-dessus confirme ainsi mon constat : nombre des constructions grandioses en-cours dans la ville seront donc laissées à vide s'il on en croit les calculs de Chen Qin.

Cependant, des voix s'élèvent en Chine et ailleurs contre cette analyse jugée trop simpliste. Des think-tanks refusent ce constat alarmiste et vont jusqu'à qualifier d'irresponsable et même dangereux pour les investissements, le fait de labelliser une ville comme "fantôme". En effet, l'horizon de 5 ans ici utilisé ne représente, selon certains analystes, qu'un risque d'excès d'offre à court-terme qui par le rééquilibrage des prix permettra de s'égaliser sur la demande à moyen-terme.

Les besoins en logement sont en effet immenses en Chine mais la volonté des entreprises et gouvernements locaux de rentabiliser au maximum les surfaces constructibles entraîne une offre excessive de biens luxueux au dépend des programmes de logements plus classiques.

Le risque majeur se situe ainsi dans cette dangereuse adéquation d'une offre qui ne correspond pas à la demande et qui augmente gravement le risque de multiplier le nombre de ces villes fantômes à l'avenir et donc, de creuser toujours plus le déficit abyssal des municipalités chinoises.