La multiplication des CBD (Central Business Districts) et la hausse des prix de locations d'espaces de bureaux en Chine, commence à avoir ses revers. En effet, le pays a connu, ces dernières années, une hausse de son parc locatif immobilier pour les professionnels, ce qui a progressivement entraîné un déséquilibre.

Si des villes comme Shanghai, Beijing ou Canton ne sont pas en crise, en revanche les villes moyennes chinoises ont un excès d'offre d'espaces de bureaux, de plus en plus prononcé. 

C'est ce que rapporte Franck CHEN, directeur exécutif de CBRE en Chine, dans une interview au site d'information sur la Chine China Economic Review. La moyenne d'espaces de bureaux inoccupés dans les villes de second rang dans le pays atteindrait ainsi 21%, et connaît des pics dans certaines villes comme Chengdu (44%).

Difficultés pour le Parti de contrôler les villes secondaires

Les promoteurs immobiliers locaux sont en effet directement responsables de cette hécatombe, car la plupart, outrepassent les consignes du gouvernement central, voire même local, en ne respectant pas les restrictions imposées sur la surface de bureaux à construire.

Cette stratégie des promoteurs entraîne une multiplication des espaces vides dans les CBD, ce qui pourrait entraîner une baisse générale des prix et mettre en danger le marché immobilier entreprises en Chine à moyen-terme. Cependant, si certains gouvernements locaux prennent leurs précautions par rapport à cet emballement, la plupart des villes accueillent à bras ouverts les développeurs voyant ces projets immobiliers comme une dynamique pour l'économie locale : Chengdu, Shenyang en font partie.

Pourquoi une gestion si anarchique du parc immobilier entreprises

Les gouvernements locaux ont toujours eu comme objectifs de faire grandir leurs métropoles rapidement pour attirer les investissements et les grandes entreprises. Beaucoup souhaitent devenir des centres régionaux voire nationaux de premiers plans.

De plus, pour les gouvernements locaux, le développement de bureaux est beaucoup plus intéressant que celui des logements en termes de revenus. En effet, les taxes et impôts générés par ces espaces de bureaux sont bien supérieurs aux impôts locaux dont s'acquittent les résidents d'une ville.

Ce genre de comportement est certes précurseur à ce type de dérives, mais le déclencheur serait le relâchement de l'économie chinoise qu'a permis le gouvernement central suite à la crise financière de 2008. En effet, le Parti central craignant un ralentissement de l'économie chinoise, a injecté dans l'économie des sommes astronomiques et assoupli les taux d'intérêt. La politique centrale du Go West a également favorisé l'expansion des investissements des développeurs, encouragés au niveau central, vers les villes de l'Ouest et de l'intérieur.

Quelle solution pour endiguer le problème

D'après F. CHEN, 10% d'espace de bureaux vide dans une ville, semble être un taux raisonnable afin de laisser une marge de manoeuvre permanente au développement de nouveaux business : Les villes secondaires chinoises dépassent donc en moyenne de 2 fois ce taux "recommandé".

A l'inverse, un taux en-dessous de 5% montre une pénurie d'espace, ce qui est le prélude à une hausse certaine et prononcée des prix. C'est le cas dans les villes principales du pays comme Pékin.

Les villes doivent donc commencer à gérer l'espace urbain d'une façon plus rationnelle et moins opportuniste afin de construire des espaces de bureaux en gardant ce type de chiffres en tête et non en pensant systématiquement aux gains à très court-terme.

Les villes doivent ainsi avoir un plan stratégique clair de quelle type de zone commerciale ils veulent développer : toutes les villes secondaires du centre de la Chine ne peuvent être un centre financier comme Shanghai. Chaque ville doit trouver sa spécialisation et non imiter ses grandes soeurs, même s'il est sûr que les activités financières sont toujours plus lucratives et ont une plus forte propension à faire augmenter la valeur foncière des terrains et donc les revenus globaux de la ville.

Les réactions de Pékin face à ce problème de taille

Pékin semble actuellement bien plus préoccupé par l'immobilier résidentiel pour des raisons évidentes de volume et d'impacts sociaux que ses prix ont sur la population chinoise : La hausse des prix de l'immobilier résidentiel est en effet l'une des problématiques les plus sensibles à laquelle doit faire face le gouvernement de Xi Jinping.

Le marché de l'immobilier d'entreprise est donc largement sous-réglementé pour le moment, car il n'a aucun impact sur la vie quotidienne des chinois, et donc sur la stabilité sociale du pays.

Si des mesures ont quand même été prises, il semble que ce soit réellement aux collectivités locales de prendre des mesures de contrôles afin de ne pas se tirer une balle dans le pied en faisant baisser les prix de l'immobilier d'entreprise dans leurs villes, ce qui serait une cause certaine de fuite des développeurs immobiliers.